2018年有没有好机会在严格控制下买房?本文对此进行了深入分析

2018年最实际的购买计划可以像买房一样简单!房地产市场被称为经济周期之母,房地产投资也成为影响中国经济繁荣的关键变量。

对于购房者来说,从房地产投资的角度,可以大致判断开发商的市场预期、资本市场环境的变化以及监管的方向,从而做出合理的购买决策。

那么,哪些因素是影响2018年房地产投资的关键变量?购房者能从中得到什么启示,请看下面的分析。

2018年,房地产投资面临的两大压力是房地产开发资金来源的持续下降。

房地产开发是一个资本密集型产业,这使得房地产投资与资本来源具有明显的一致性。

但是,根据具体的波动特征,两者的增长率并不完全同步:第一,房地产投资的增长率落后于资本来源的增长率约3-9个月,这符合房地产企业先融资后投资的规律。其次,资本来源的波动更受外部资本市场环境等不可控因素的影响,波动幅度更大。相反,房地产开发投资主要是基于住房企业根据自己的存量进行动态调整,增长速度比较平稳。

首先,房地产投资滞后于资金来源增长率约3-9个月,这符合房地产企业投资前筹资的规律。其次,资本来源的波动更受外部资本市场环境等不可控因素的影响,波动幅度更大。相反,房地产开发投资主要是基于住房企业根据自己的存量进行动态调整,增长速度比较平稳。

这里,假设两者之间的滞后期为6个月。

过去两年的数据显示,2016年12月底资本来源增长率约为15.2%,相当于2017年上半年投资增长率8.5%,而2017年上半年资本来源增长率约为11.2%,相当于投资增长率7%。

由此可以推断,2017年下半年房地产开发资金增长率在7.4%-9.7%之间波动(见下图)。因此,2018年上半年的投资增长率可能在3%-6%之间。

资金来源的持续下降将不可避免地导致投资的持续下降。

第二,房地产销售继续下滑。

从需求方面看,在不变的严格控制方向和抵押贷款利率上升趋势下,2017年房地产销售面积下降至7.7%。

住宅企业的策略是消化现有存量,不要匆忙开工建设。

因此,2017年12月新建筑面积的累计增幅也降至7%。

随着房地产销售的持续下滑,建筑行业的整体增长前景不容乐观,尽管房地产公司将弥补一些库存投资。

因此,房地产开发投资将继续下降。

除了上述两个主要因素的负面影响,以下两个次要因素将有助于房地产投资保持其弹性。

首先,购买的土地面积继续以高水平增长。

土地和资本是房地产开发的两个基本要素。

虽然开发商囤积土地的现象很普遍,但历史数据显示,购买土地的面积与房地产投资之间仍有很大的一致性。

然而,自2017年以来,两者之间的差异趋势显而易见:征地面积增长率继续上升,但投资增长率继续下降(见下图)。

这种偏差可能与新形势下土地供应政策的变化有关。

在本轮房地产调控周期之前,地方政府的土地供应主要受房价影响。当房价快速上涨时,为了控制房价和增加房地产市场供应,政府出售土地的意愿往往会增加。当房价增长下降时,政府倾向于减少土地供应,以控制房价的快速下跌。

自2017年以来,房地产监管理念发生了明显变化。土地供应的主要参考指标不是房价,而是存量住房的消化周期。

地方政府的决策依据如下:2017年4月住房和建设部第80号令要求各地停止向消化周期超过36个月的城市供应土地,消化周期为36-18个月的城市应减少土地供应,消化周期为12-6个月的城市应增加土地供应,6个月以下的城市不仅应大幅增加土地供应,还应加快土地供应步伐。

2017年4月,住房和建设部发布第80号文件,要求各地停止向消化周期超过36个月的城市供应土地,减少向消化周期为36-18个月的城市供应土地,增加向消化周期不到6个月的城市供应土地,加快向消化周期不到6个月的城市供应土地的步伐。

需要指出的是,从较长的历史时期来看,住房企业购买的土地迟早会进入开发周期,但开发周期可能会进一步延长。

因此,2017年征地面积的大幅增加将是未来两三年稳定房地产投资的有利因素。

第二,三线、四线城市棚户区改造新增投资仍相对较大。

三线、四线城市棚户区货币化安置是存量拆除的重要工具,也是房地产投资稳定增长的重要因素。

2017年5月,国家明确表示,从2018年至2020年,将再修复1 500万个各类棚户区,2017年平均年差为500万个单元和600万个单元。货币化安置和就地改造都将有利于房地产投资的增长。

从棚改资金来源来看,由棚改央行专门设立的国家开发银行抵押贷款补充贷款(PSL)将保持稳定水平,到2017年12月底,PSL余额将达到2.69万亿元。

考虑到这两个因素,目前影响房地产投资的主导因素(资金来源和需求侧)都在下降,尤其是2018年,房地产开发的资金来源将继续在各个渠道受到明显抑制,这将是房地产投资承受压力的关键因素。

与此同时,尽管分阶段清仓已接近完成,但房地产监管的方向并未逆转,特别是随着抵押贷款门槛和利率继续上升,这对需求方的预期产生了更大影响。

当然,房地产投资也有稳定有利的条件,如房地产企业购买面积的大幅增加和棚户区的不断改造。

因此,2018年房地产投资的下降趋势将继续,年投资增长率将在3%-5%左右。

对于普通购房者来说,房地产投资对房价没有不可避免的直接影响。这是市场预期和房地产开发商资本供给共同作用的结果。

房地产投资的下行,暗示着2018年房地产市场还将延续当前的调控方向,加上按揭贷款利率持续攀升,房价整体牛市的可能性不大,但结构性购房机会仍然存在。房地产投资的下降趋势意味着房地产市场目前的监管方向将在2018年继续。除了抵押贷款利率持续上升之外,房价整体牛市的可能性不大,但结构性购房的机会仍然存在。

具体来说,我们可以根据以下条件做出选择:第一,一线城市可以购买高质量的建筑。

受限价政策的影响,一线城市的价格控制极其严格,一些地区和板块甚至出现了二手价格倒挂现象。

短期内,一线城市的监管不能放松,中高端市场是价格控制的重点。

因此,一线城市的市场,尤其是上海和深圳,长期以来一直充满希望。利润空已经用尽。价格触底的现象正在逼近。高端和中等质量的建筑值得介入。

第二,在前一时期人口净流入和房价涨幅相对较低的强二线城市,房价大幅下跌的可能性不高。

在强势和二线城市的购房者,如果在早期看到快速上涨,而交易疲软,可以等上一段时间。相反,二线热门城市的库存大幅下降,价格上涨的潜力依然存在,二线热门城市的库存在前期涨幅相对较低,与一线城市的差距较大。

第三,核心城市对周边三、四线城市的溢出效应仍然值得期待。

特别是,房地产市场将有可能继续分享一线和二线核心城市周围的核心城市、一小时高铁经济圈的三线和四线城市以及卫星城市的人口和资本溢出红利。对住房的潜在需求相对较大,房价可能会稳步上涨。

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