万科转型核心业务受阻时如何“活得好”

即使游客总数超过120万,也很少有游客知道2019年中国北京世界园艺博览会四大核心场馆之一的植物馆是由“房屋建筑商”万科投资兴建的。

万科董事会主席余亮认为这是一件好事,因为万科已经在削弱其作为“开发商”的地位。

继2010年上海世博会、2015年米兰世博会以及此次世博会之后,万科参加了三次国际级展览。

万科集团董事会名誉主席王十一三次捐款。他愿意让万科以更加国际化、多元化和非房地产化的形象出现。

从“郝散住宅供应商”到“城市配套服务供应商”,再到新提升的“城乡建设和生活服务供应商”战略地位,万科一直在积极寻求变革和自我改变。

然而,万科集团总裁兼首席执行官朱九生在刚刚结束的2018年度股东大会上坦率承认,公司的多元化经营“回报水平并不令人满意”。

随后,万科宣布计划调整和优化住宅租赁业务的“万村计划”,承认在推进过程中遇到了实际困难。

就连被同行树立为“好榜样”的万科也在多元化道路上步履蹒跚。它能证明近十年来提出的“多元化命题”的预期结果吗?万科的内外部变化如何为其他住宅企业提供借鉴?万科植物园“意想不到”项目鸟瞰图。世博会万科植物园的管理及相关事务属于万科集团冰雪部,冰雪部首席执行官丁长锋为馆长。

冰雪假期,加上养老和教育,被视为“正在探索中的事业”。

与房地产开发、物业服务、住宅租赁等“核心业务”以及商业、物流等“优势业务”一起,万科的业务框架得以形成。

根据今年上半年的数据,万科企业有限公司(000002 . SZ)1月至6月实现合同销售总面积2151.1万平方米,同比增长5.6%。合同销售额3340亿元,同比增长9.6%。

可以看出,房地产开发仍然能够支撑起“核心业务”的定位。

然而,租赁业务目前并不令人满意。

7月2日,据报道万科准备放弃在深圳偏远地区承包的部分“农民房”,并正在与业主协商违约赔偿事宜。

后来,万科承认在推进“万村计划”的过程中“确实遇到了一些实际困难”。

计划对现有住房结构进行微调和优化”。

但是困难是什么呢?它是从哪里来的?以及将采取什么措施来改进它。

负责万村计划的深圳万科只是用官方声音回复了《中国新闻周刊》,强调将继续坚定不移地推进业务发展。

对于具体问题,“暂时不要回答”

这是万科备受期待的业务的另一个障碍,此前万科计划于去年9月完全暂停在万村的新住房签约。

万村计划不仅包括租赁。

这一由万科南区牵头的深度自主创新,试图通过“城中村综合改造+物业管理引进+城市化商业运营”的模式,将物业管理、长期租赁公寓、社区商业等一系列配套服务连接起来。

为更便捷强力地支持这项业务,万科于2017年7月成立了“深圳市万村发展有限公司”,组建了数百人的新团队。为了更方便、更有力地支持这项业务,万科于2017年7月成立了“深圳万村发展有限公司”,并组建了数百人的新团队。

这个计划雄心勃勃,想象力丰富空。

深圳拥有约360平方公里的城中村建筑,约占彭城总土地面积的20%,人口超过1000万。这是集中居住和消费的绝佳自然景观。

但是,万村计划的第一个条件是“租”农民的房子:以略高于市场价格的租金租农民地主的房子,根据需要将其改造成商业、办公空或长期公寓,然后交给相应的业务部门经营。

市场上的其他大型店铺租赁活动一般都有1-3个月的免租期,这样租赁方就可以在获得任何正式营业利润之前进行装修。

然而,万科与农民签订了一份没有免租期的合同。一旦房东把房子还给万科,万科就会开始收费。

根据今年3月26日齐万科(Zivanko)2018年度业绩会议的数据,10,000个村庄计划进入60多个村庄,收购近100,000栋农户的房屋,粗略计算也是众所周知的昂贵。

同时,由于万村计划和万科的房地产业务尚未对外开放,改造项目的所有环节都需要寻找合作伙伴。

效率和成本是相辅相成的。

一旦陷入恶性循环。

此外,随着万村项目规模逐渐扩大,从核心地区延伸到偏远地区,客户群将会缩小,支付能力将会下降,回报率自然不会理想。

此外,深圳已经是一些根深蒂固的老改革开发商的家,万村计划无异于抢碗抢肉。

结果,恶性竞争在没有消退。

朱九生在2018年的业绩会议上主动表示,“万村计划比我们当初想象的要复杂,涉及的利益相关者太多。

“增加和减少1万个村庄的计划只是万科面临的多元化之一,万科是实施多元化战略的众多住宅企业之一。

然而,作为行业风向标,他的言行反映了房地产市场的变化和趋势。

它还影响许多其他企业的战略制定和修订。

去年,万科“活”的呼声震耳欲聋,让这个行业的每个人都变得更加脆弱、更加内省。

尽管于亮在6月28日的股东大会上发表了个人言论,但完整版的口号是“活下去,好好活下去,活得长久”。

以万科现有的规模和实力,“住”暂时不成问题。

经过35年的经验,它也是行业“长寿”的代表。

目前,中国最迫切的国内需求和迫切需要是“生活得好”,或者在它前面加上“更多”。

从上世纪80年代开始,“废黜其他产业,只尊重房地产”;到2012年开始系统转型,鼓励所有业务领域大胆尝试新业务;然后去年,再出口趋势转变为“集中和多样化,以主营业务为重点”。

万科似乎一直在变化。

余良曾经回答过这个问题,“时代变了,地位变了,环境变了,企业必须跟上变化。

不同的阶段关注不同的事情,并使用不同的方法来实现不同的目标。

“三个”变了,“三个”不同了。万科和其他人的担忧并非没有紧迫性。

克里此前的数据显示,至少70%的前30强住宅企业发布了多元化战略,97%的前100强住宅企业开展了多元化业务。

然而,自2010年前后多元化转型战略提出以来,已有近十年的时间,大多数房地产企业在这方面收效甚微。

除了传统的商业地产泛房地产分支,哪里有这么容易找到一个大市场空适合大规模开发和长期培育,利润可观,能够支撑业绩大幅增长?同时,当前的资本环境使得住宅企业长期没有足够的现金流耐心培育新产业。因此,由于可持续投资和长期经营的困难,大多数住房企业无法实现多样化。

易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,万科的去本土化和多元化转型有其业务实力和原始积累作为“垫底”的基础。

其他企业仍需谨慎。

回头看,万科植物园的主题是“植物的智慧”。

世界园艺博览会万科植物园助理馆长文哲告诉《中国新闻周刊》,“棕榈科植物和蕨类植物展示了繁殖的智慧。多倍体植物显示出进化适应干旱环境能力的智慧。食虫植物显示了摄取营养的智慧。苔藓植物显示了寻找合适的居住地的智慧空。

“如果你用这种智慧来对应住宅企业的扩张、合并、生存能力和适应性,这似乎很合适。

2018年底,在回答媒体关于万科未来是否会做与其主营业务完全无关的业务的提问时,余亮表示,“目前没有,将来也有可能”。

到今年年底,我想知道同样的问题是否会得到同样的回答。

余良的“可能”未来可能很快就会到来。

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